財産評価について～土地編～

土地は種類によって評価の方法が違ってきます。

今回は一般的な評価方法についてお話したいと思います。

まず、当事務所では遺言書作成・相続手続きの財産調査についてや、明らかに相続税がかからないケースなどでは、固定資産評価証明書を取得し、『固定資産税評価額』で財産目録を作成しております。

相続税の納付が予定されるケースや、税金対策が絡む場合は税理士などと連携し価格をお出しします。

じつは土地の評価といっても幾つか方法があり、また対象の土地がどのように利用されているかによっても評価が変わってきます。代表的な価格をいくつかご紹介します。

①実勢価格

一般的に売買される際の時価です。②の公示価格とほぼ同額となっています。

②公示価格

地価公示法に沿って国や都道府県が毎年決定している土地の価格のことです。毎年1月１日を基準日として同年３月に国土交通省により、参考となる標準地（基準地）の1㎡あたりの価格が発表されます。

③相続税評価額

国税庁が相続税や土地に係る税金の基準価格を決める目的で、土地の面する道路に決める時価。対象土地に応じて路線価方式と倍率方式がある。公示価格の約８割の評価。

④固定資産税評価額

市町村が固定資産税賦課のために評価した価格。毎年４月頃に届く固定資産税支払いの封筒でよく見慣れた価格だと思います。公示価格の７割。

以上のようにいくつか評価の方法がありますが、相続の際にはどの価格を利用すればよいのでしょうか？

a.遺産分割協議

b.相続税の納付

上記の大きく２つの場面で価格が必要になってくる訳ですが、それぞれ価格について違いがあるため注意が必要です。

aの場合は、当事者同士が合意すれば原則どのような評価でも問題ありません。シンプルに固定資産税の明細の一覧をベースにしたり、売却を前提にしているなら不動産業者などに依頼し実勢価格にて分割するパターンもあるかと思います。要は相続人同士が納得して合意することが重要です。

bについては原則は③・④がベースになってきます。ただし、実勢価格の方が明らかに③・④を下回っている場合は時勢価格での申告も認められるそうです。また、土地の現況によっても評価減が可能なので(例えば土地の位置・形状により利用が難しい。不法投棄されているなど)、多額の相続税の申告が必要なケースでは詳しくは専門家に相談してみると良いでしょう。

過去には相続した土地を土地家屋調査士に評価して貰ったら、相続税評価額と比較し大きく下がったという話も耳にしました。

また被相続人と同居のケースや、俗に家なき子と呼ばれる一定のケースでは『小規模宅地等の特例』といった評価減の特例が使える場合もあるので、疑問に感じた際は専門家に相談しましょう！

宮木行政書士事務所では、名古屋市中川区港区南区熱田区を中心に相続手続き・遺言作成業務を承っています。初回相談は無料となっています。まずはお電話やお問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。